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物业税对楼市影响几何?
http://www.uidfe.com  来源:绵阳房地产  发布时间:2009-10-10 17:25:59  阅读次数:

  部分省市模拟试点"空转"六年 发改委《意见》提出研究开征

  国务院?#28072;?#25209;转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见》。《意见》将"深化房地产税制改革,研究开征物业税"作为加快推进财税体制改革的内容之一,引起各方关注。

  作为一项物业保有?#26041;?#30340;税负,物业税从2003年起即在一些省市模拟试点"空转",2007年起又开始扩大试点。此番《意见》公布,究竟传递出什么样的信号?一旦物业税开征,又将对楼市产生哪些影响?

  开征势在必行

  物业税,?#30452;?#31216;为"不动产税"或"房地产税"。与以往房地产税负最主要的区别在于,物业税是拥有房屋所要交纳的税,是不动产保有?#26041;?#30340;税负,而非开发和交易?#26041;?#30340;税负。物业税的征税对象主要是土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年?#23478;?#32564;付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。

  据了解,目前我国房地产税费主要集中在开发投资?#26041;冢?#23545;于消费者而言,则主要集中在交易?#26041;凇?#23545;于购房者来说,?#21152;?#19981;动产期间几乎没有税负,因此个人投资购买房地产的预期收益很高。投资人只要不转让交易,就可以零税收成本地持有房产和土地资源。当市场处于卖方市场时,投资者可以轻松地将手中的房产溢价出售,并可以不费力地将各种交易税费转嫁到买家头上,从而变现投资收益。这刺激了各类投资者的房地产需求,也在客观上鼓励了房地产投资或投机行为。因此,在物业保有?#26041;?#25910;税,不仅是国际通行的惯例,也有利于充分发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。开征物业税势在必行。

  物业税改革的关键,在于计税依据的调整。以评税价格作为计税依据是国际上的普遍做法。从2003年起,税务总局和财政部先后批准?#26412;?#27743;苏、深圳等六个省市进行房地产模拟评税试点,即俗称的物业税"空转"。

  所谓"空转",是指没有实?#36866;?#31246;,但一切工作步骤都和真正收税一样,财税部门、房管部门及土地管理部门等单?#36824;?#21516;参与,进行测算评估制表统计。2007年,河南、?#19981;鍘?#31119;建、大连部分区域?#24067;?#20837;试点。

  房价影响尚?#35759;?#35770;

  物业税的开征,将明显增加房产持有成本。这对投资和投机需求会是一种极大的制约。甚至有人预言,物业税一旦出台,房价将大跌多少多少。这种观点是很片面的。开征物业税最重要的作用在于改革和完善国家财税体制。物业税的开征对房地产市场的影响非常深远,其引发的市场变化将非常复杂,绝不能简单地以房价的涨或跌来下结论。

  "易居中国"分析师付琦认为,物业税改革的基?#31350;?#26550;是,将?#20013;?#30340;房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。从房地产开发的角度来看,将?#20013;?#24320;发过程中一次性征收的税费分摊到未来数十年进行征收,由此开发成本降低,房价也应该能随之降低。但在实?#26159;?#20917;中,价格是由供求关系决定?#27169;?#24320;发成本只是定价时考虑的因素之一。当市场供不应求时,开发商定价不会完全按成本算,而是随行就市。

  从对供应的影响来看,物业税在整合了开发税费后,降?#22303;?#24320;发成本,可以鼓励开发商更多地投资房地产行业,从而带动供应的增加,能在一定程度上起到平衡供求关系、稳定房价的作用。当然,这也要结合某一地区房地产发展的实?#26159;?#20917;。对于房地产发展尚属起步阶段的地区,投资规模的不断扩大,确实可?#28304;?#21160;市场供应。但对于土地供应紧张的地区,开发商投资热情的高涨也有可能引发开发商疯狂夺地,最终地价越来越高。

  再从对需求的影响来分析。从理论上说,物业税的开征,将提高持有房屋的成本,对投资和投机需求产生抑制作用,对于贪大求阔?#38750;?#22823;户型?#21335;?#36153;者也会产生一定的抑制作用,有助于省地小户型的开发和销售。但不可忽视的是,物业税对抑制投机、投资的作用大小,取决于税率的大小。此外,如果由于物业税开征,降?#22303;?#24320;发成本而?#29575;?a href=/ target=_blank>房价初期下调,由此?#37096;?#33021;激发起新的自住需求入市,在供求关系的矛盾下,房价或许又会重新上升。其中的变化,将很难简单定论。

  市场期待实施细则

  物业税的开征尚处研究阶段,但有关物业税的种种细节,一直是人们猜测和关注的焦点。

  ?#28909;紓?#30446;前我国房地产领域有包括房产税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等几十种税费。物业税究?#25296;?#21512;哪些税费,以避免重复征税?又如,对已购房者,是采取征收还是免征的办法?还有,如何对各?#20013;?#24577;的不动产价?#24213;?#20986;科学评估?采用何种税基标准进行征收?税?#20160;?#29992;怎样的标准?非住宅类不动产如何设计物业税的制度?多套房屋?#30452;?#20301;于不同城市,如何计算物业税?物业税收如何合理使用、信息公开?……凡此种种,都可能对房地产开发和投资消费产生直接影响。

  美联物业上海区副总经理丁伟预计,物业税的征收会适当增加二手房市场的供应量,从而促使价格适当下调,但对市场的影响多大,还要看实施细则如何规定。佑威房地产研究中心副主?#28201;?#39569;麟认为,这一政策的真正实施还需时间,应该对不同收入的群体,采用区别对待的方式。此外,物业税也应该取之于民,用之于民。?#28909;紓?#21487;以作为经济适用房,廉租房等的资金来源,?#28304;?#25512;动我国房地产业的健康发展。作者: 张奕

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